Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratgeber: Festhypothek «parkieren»

Wir verkaufen Ende Jahr unser Einfamilienhaus. Bis unsere neue Eigentumswohnung Mitte 2019 bezugsbereit ist, ziehen wir in eine Mietwohnung. Können wir während dieser Zeit unsere Festhypothek bei der Bank «parkieren»?

Bei vielen Kreditgebern kann eine Festhypothek von einem alten auf ein neues Objekt übertragen werden, sofern der Übergang nahtlos – sprich innerhalb weniger Tage – möglich ist. In Ihrem Fall wäre die Übertragung der Hypothek erst nach eineinhalb Jahren möglich. In dieser Zeit müssten Sie der Bank eine Ersatzsicherheit in Form von verpfändeten Kontoguthaben leisten. Das rechnet sich für Sie nicht, denn dadurch zahlen Sie der Bank eine Kreditmarge für eine Finanzierung, die Sie vorübergehend gar nicht benötigen. Auch die Bank hat an einer solchen Lösung keine Freude, da sie die Hypothek in eine Art Lombardkredit umwandeln und für das Kontoguthaben unter Umständen sogar negative Zinsen bei der SNB entrichten muss. Deshalb führt kein Weg an einer vorzeitigen Auflösung vorbei, ausser es gelingt Ihnen, Ihre Festhypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft zu übertragen.

Hypo-Ratgeber: Tragbarkeit und Amortisation im Alter

In den Medien liest man vermehrt davon, dass Banken bei Pensionierten hohe Amortisationen oder sogar den Verkauf der Liegenschaft verlangen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet ist. Wie kann ich eine solche Situation vermeiden?

Im Rahmen einer verschärften Regulierung sind alle Banken dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Dazu gehört auch die Neuberechnung der Tragbarkeit. Diese ist nur erfüllt, wenn die Belastung aus Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftswertes) und allfälligen Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmacht. Weil das Einkommen nach der Pensionierung oft sinkt, haben immer mehr Pensionierte Mühe, diese Regel zu erfüllen. Deshalb sollte man spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen, ob die Tragbarkeit nach der Pensionierung noch erfüllt sein wird. Ist dies nicht der Fall, können in der Zeit bis zur Pensionierung zusätzliche Gelder angespart werden, um die Hypothek zu amortisieren oder das Renteneinkommen zu erhöhen.

Tipp: Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch Einkäufe in die Pensionskasse.

Hypo-Ratgeber: Wie sollen wir Renovationen finanzieren?

Wir planen Renovationen an unserem Eigenheim in der Höhe von rund 80 000 Franken. Wie sollen wir dieses Vorhaben finanzieren – mittels Hypothekarerhöhung oder Säule-3a-Kontoguthabens?

Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch- und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird.

Ein regelmässiger Bezug des Säule- 3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.

Hypo-Ratgeber: Wie sollen wir Renovationen finanzieren?

Wir planen Renovationen an unserem Eigenheim in der Höhe von rund 80 000 Franken. Wie sollen wir dieses Vorhaben finanzieren – mittels Hypothekarerhöhung oder Säule-3a-Kontoguthabens?

Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch- und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird.

Ein regelmässiger Bezug des Säule- 3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.

Hypo-Ratbeger: Wechsel von Libor in Festhypothek?

Meine Hypothek ist seit geraumer Zeit im Libor finanziert, und ich konnte bisher dank der tiefen Zinsen viel Geld sparen. Dennoch überlege ich mir, ob nun der Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist?

In der Schweiz zeichnet sich nach wie vor keine Trendwende zu deutlich steigenden Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zwischen Fest- und Geldmarkt-Hypotheken (Libor) betragen je nach Laufzeit bis zu 0,9 Prozentpunkte. Und da die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt bei einer Anlagedauer von bis zu sechs Jahren immer noch negativ sind, kann davon ausgegangen werden, dass die Geldmarkthypothek auch in den kommenden Jahren das günstigste Modell bleiben wird. Aus diesem Grund ist momentan von einem Wechsel des gesamten Betrages in eine Festhypothek abzuraten. Einzig aus Risikoüberlegungen könnte ein Anteil der Gesamtfinanzierung als langjährige Festhypothek für mindestens sieben Jahre aufgenommen werden. Tipp: Bei grösseren Hypothekarvolumen sollten Sie die Umwandlung gestaffelt vornehmen. 

Infoveranstaltung HEV Hypothek
BILD: ATHOMASS / FOTOLIA

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